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房貸利率徹底告別“打折時代” 房企銷售端資金承壓
2019-08-29 16:15    梧州零距離網-梧州日報   

8月25日,央行公告,個人住房貸款的定價基準,需從貸款基準利率轉換為貸款市場報價利率LPR;轉換后,房貸利率預計整體不降。

這與當前市場中房貸利率上升的趨勢一致。分析人士指出,在房住不炒的基調下,房貸利率向下已無空間;區域差異也會更大。

利率調整影響市場預期和消費者行為,將很快波及房屋銷售市場,6月以來本已平淡的成交或將持續低迷。

對于開發商而言,在密集的房地產金融調控之下,各種融資渠道都被收緊,而房貸利率整體不能降的趨勢,則使得通過銷售回籠資金的通道也進一步收窄,部分房企資金鏈緊張已成定局。

利率不降

根據新規,定價基準轉換后,首套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR;二套得低于相應期限LPR加60個基點,央行各分支機構來確定當地LPR加點下限。

按照8月20日公布的LPR,首套房貸一年利率為4.25%,五年以上為4.85%,這比原來的4.9%降了0.05%;二套房貸為LPR加60個基點,也即為5.45%,相當于變相上浮了11%。

這就是最新的房貸“下限”。意味著,過去首套房貸款利率9折、8折,甚至7折的時代結束了。

據了解,目前市場中僅有上海實行首套房貸款利率9.5折,其他城市都是實行基準利率或有所上浮。

在新規剛出臺時,中國人民銀行副行長劉國強就明確表示:“房貸利率由參考基準利率變成參考LPR,但是利率水平不能下降。”

當下的市場中,利率已有上調的趨勢。融360數據顯示,7月以來,各地房貸利率最低的上調幅度已經超過了10%,上浮最高的首套房房貸利率出現在蘇州、南京的部分銀行,達到了23%。

中原數據也顯示,全國來看,目前基本是首套房貸基準上浮10-20%左右,二套房貸上浮20-30%。

8月26日,央行廣州分行率先表態,杜絕“貸款利率隱性下限”行為,落實房貸利率定價基準的調整。多位銀行界人士認為,央行各分支機構在確定加點下限時,大概率是往上走。

太平洋證券認為,新規出臺后,熱點二線城市平均房貸利率上行的趨勢不會改變,而一線城市中上海的下行趨勢大概率要終結。

此外,由于上半年樓市火熱銀行按揭貸款投放較多,下半年額度普遍較為緊張,這也是支撐房貸利率大概率不會下行的原因。

中國銀行主管研究員周景彤預計,房貸利率新規體現了“房住不炒”、從緊從嚴的政策導向,利率走勢將從高。

他進一步表示,未來房貸利率會更加突出體現地域性、貨幣政策和各銀行的信貸策略,不同地區、不同客戶和不同時期房貸利率的差別會更大。

還有業內人士認為,部分城市二手房房貸暫停這樣的背景,未來房貸成本及可得性都會面臨一些挑戰,房地產投機難度大幅提高。

樓市下行

房貸新規對于融資已難的房企而言,無疑是更嚴峻的考驗。房貸利率意味著購房成本的變化,會對購房者的行為產生直接的影響。

定金及預收款、個貸款是房企最重要的自有資金來源,如今卻面臨萎縮。

“過去的調控都是從需求端作為,但這次是從貨幣端、融資端開始調整,而且融資端收緊是顛覆性的、史無前例的動作。”8月22日,融創中國董事會主席孫宏斌在業績會上表示,預計未來對按揭貸款的控制可能會更嚴格。

事實上,自6月份融資收緊、房貸上調以來,樓市成交已出現降溫。克而瑞數據顯示,今年1-7月,百強房企的累計業績同比增速在4%左右,行業整體增速較2018年放緩。

廣發證券統計,8月35城新房成交環比下降15.5%,同比下降4.7%。以城市劃分,11個二線城市成交同比上漲4.4%,四大一線城市、20個三、四線城市成交同比分別下降12.9%、13.3%。

在資金壓力、庫存壓力和政策壓力之下,部分房企已率先開始打折促銷。

8月以來,恒大旗下500多個樓盤開啟了全面降價促銷,折扣普遍在7.8折,商住房甚至能低至6折;在廣州樓市,祈福集團、保利發展等開發商旗下的項目也開始出現了特價房、打折優惠。

在8月中下旬密集召開的中期業績會上,房企們也不再避諱打折促銷的話題,紛紛坦言市場銷售難度加大。

萬科、碧桂園管理層表示,每一天都是賣房的日子,樓盤價格會隨行就市,堅決不留庫存。

中小房企的壓力更大。奧園執行董事兼營運總裁馬軍也提到,“公司也做了一定程度的促銷,另外希望通過營銷費用、營銷激勵,一方面激勵內部員工,一方面激勵合作伙伴如中介機構,加大銷售的力度。”

對于下半年的樓市走勢,平安證券預測,隨著政策及資金面邊際收緊,一二線城市后續預計以穩為主。三四線樓市受制于供應充足、需求萎縮,壓力或持續顯現;平安證券判斷,全年全國銷售面積同比將小幅負增長。

(據《21世紀經濟報道》)

編輯:冼靜

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